Zawadzki Adwokat Lodz
Zawadzki Kancelaria Adwokacka Lodz

Do Kancelarii Adwokackiej przyszli aby zasięgnąć porady prawnej Państwo X, przeciwko którym do sądu z pozwem wystąpiło Miasto Y. W pozwie powód Miasto Y żądał zasądzenia od pozwanych Państwa X, solidarnie kwoty 72 000 zł (kwota w przybliżeniu) wraz z ustawowymi odsetkami od listopada 2011 r. (data w przybliżeniu) do dnia zapłaty, zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej pozwanym przy nabyciu od strony powodowej lokalu mieszkalnego A położonego w mieście Y.

 

POZEW O ZAPŁATĘ

 

Zgodnie ze stanem faktycznym przedstawionym przez klientów w marcu 2001 r. (data w przybliżeniu) Miasto Y sprzedało pozwanym Państwu X loka mieszkalny A za cenę 79 000 zł z jednoczesnym zastosowaniem 80% bonifikaty oraz bonifikaty 20% z tytułu zapłacenia przez nabywców jednorazowo całej ceny. Pozwani zapłacili za lokal prawie 13 000 zł. Kwotę tę pozwani klienci wypłacili z książeczki mieszkaniowej. Państwo X kupil lokal A od Miasta Y mimo jego niskiego standardu gdyż w przeciwnym razie utracili by środki z książeczki mieszkaniowej. Kupione mieszkanie A było dwupokojowe, z kuchnią i łazienką. Mieszkanie było ciemne, wc było na korytarzu, nie można było otworzyć okien bo pod oknami parkowały samochody i były spaliny. Za ścianą odbywały się libacje alkoholowe i częstko interweniowała Policja.

 

Jak się okazało przy zawarciu umowy nikt nie poinformował pozwanych, że bonifikata będzie podlegała zwrotowi gdy pozwani sprzedadzą lokal. Pouczenia takiego nie zawierał również akt notarialny.

 

Po zakupie mieszkania A, Państwo X mieszkali w nim jeszcze przez 3,5 roku. W tym czasie powiększyła się rodzina pozwanych: mieli trzech synów, chcieli kupić większe mieszkanie. Po tym okresie pozwani sprzedali lokal A w grudniu 2004 r. za kwotę 106 000 zł.

 

Jednocześnie w maju 2005 r. pozwani kupili za środki uzyskane ze sprzedaży lokalu A inne mieszkanie B. Za lokal ten pozwani zapłacili 90 000 zł. Mieszkanie miało trzy pokoje z kuchnią i łazienką. Kwotę 16 000 zł pozwani przeznaczyli na remont mieszkania B. Pozwani wyremontowali łazienkę, kuchnię, wymieniali drzwi, malowali ściany. W dniu udzielania porady prawnej, Państwo X mieszkali w mieszkaniu B całą rodziną. Łączny dochód Państwa X wynosił łącznie 4 500 zł netto miesięcznie. Mieszkanie B miało nieporównywalnie wyższy standard niż mieszkanie A kupione od Miasta Y.

 

Strona powodowa swoje roszczenie oparła na art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 102/10, poz. 651 ze zm.), w brzmieni obowiązującym w dniu zawarcia umowy w marcu 2001 r. Zgodnie z tym przepisem jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Przepisu nie stosuje się w przypadku zbycia:

1. na rzecz osoby bliskiej,

2. pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego,

3. pomiędzy jednostakmi samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa.

 

W przedmiotowej sprawie nie ulegało wątpliwości, że doszło do zbycia przez pozwanych lokalu mieszkalnego i zgodnie z literalnym brzmieniem przepisu byli oni zobowiązani do zwrotu żądanej kwoty.

 

ODPOWIEDŹ NA POZEW

 

Mimo tak ustalonego stanu faktycznego, adwokat dostrzegł światełko w tunelu i nadzieję na wygranie sprawy dla klientów Kancelarii. Po wnikliwym przeanalizowaniu stanu prawnego historycznego i obowiązującego w dniu udzielania porady, a także po zbadaniu orzecznictwa sądowego, adwokat opracował strategiczną linię obrony Państwa X w celu odparcia żądania powoda Miasta Y, zmierzającą do oddalenia powództwa w całości i wygrania sprawy. Adwokat sporządził i wniósł do sądu odpowiedź na pozew, w której wykazał wszystkie ww. okoliczności i dowody na ich poparcie i wykazał, że żądanie pozwu jest prawnie nieuprawnione.

 

NADUŻYCIE PRAWA PODMIOTOWEGO - ART. 5 KODEKSU CYWILNEGO

 

Obok szeregu różnych argumentów jakie wskazał w odpowiedzi na pozew adwokat znalazł się jeden kluczowy, który przesądził o rozstrzygnięciu całej sprawy. W odpowiedzi na pozem oraz w toku całego postępowania sądowego adwokat uwidocznił, że Miasto Y żądając zasądzenia wskazanej w pozwie kwoty postępuje rażąco sprzecznie z zasadami współżycia społecznego i żądanie to stanowi nadużycie prawa. Na poparcie swojej argumentacji adwokat wskazał szerokie poglądy orzecznictwa w tym zakresie.

 

W efekcje podniesionych przez adwokata argumentów prawnych i faktów, sąd powództwo oddalił uznając zasadność twierdzenia adwokata, iż w okolicznościach niniejszej sprawy realizacja przez powoda uprawnienia określonego w art. 68 ust. 2 powoływanej ustawy o gospodarce nieruchomościami nastąpiła z naruszeniem zasad współżycia społecznego. Zdaniem sądu w świetle art. 5 k.c. działanie Miasta Y nie było wykonywaniem swojego prawa i jako takie nie powinno korzystać z ochrony.

 

W uzadadnieniu wyroku sąd wskazał, iż jak słusznie podkreślił Sąd Najwyższy (SN) w wyroku z dnia15 kwietnia 2011 r. (II CSK 494/10, opublikowany w LEX nr. 1027172) potrzebę istnienia w systemie prawa klauzul generalnych okresla właściwie wyrażone w piśmiennictwie stwierdzenie, iż brak takich klauzul mógłby prowadzić do rozstrzygnięć formalnie zgodnych z prawem, ale w konkretnych sytuacjach niesłusznych, ponieważ nieuwzględniających w rozstrzyganych przypadkach uniwersalnych wartości składających się na pojęcie sprawiedliwości nie tylko formalnej lecz i materialnej. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94 (niepubl.) istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych, a zatem wszelkie rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji bądź unicestwienia tych praw wymagają z jednej strony ostrożności, a z drugiej wnikliwego rozważenia wszystkich aspektów rozpoznawanego przypadku. Zasady współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 k.c. są bowiem pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całkoształtem okoliczności danej sprawy. Istotną podstawę stwierdzenia o wystąpieniu nadużycia prawa stanowić powinna analiza zachowania uprawnionego. Jego negatywna ocena może wynikać m.in z faktu, że zajście zostało przez niego sprowokowane albo też z faktu wykorzystania położenia drugiej strony (wyrok SN z dnia 9 grudnia 2009 r., IV CSK 290/09, Lex nr 560607).

 

W uzasadnieniu wyroku sąd, przywołując wskazane na wstępie orzeczenie SN stwierdził, że w relacjach z władzą publiczną obywatel, będący w nich słabszym partnerem, ma prawo pozostawać w przekonaniu, iż działanie jej organów nie narazi go na konflikt z prawem, nie spowoduje dla niego negatywnych konsekwencji finansowych. Zasadę tę, a w sferze stosunków naruszała wieloletnia praktyka braku jednoznacznego wyraźnego o konsekwencjach. Pozwani nie byli poinformowani o tym, że Miasto może żądać zwrotu kaucji. Informacji takich nie przedstawili pozwanym ani przedstawiciele powoda, ani notariusz. Pozwani mogli więc zakładać, że nabyli lokal z bonifkatą jako byli najemcy i mogą swobodnie rozporządzać lokalem A bez żadnych konsekwencji, zwaszcza, że przed jego zakupe byli również jego wieloletnimi najemcami.

 

Sąd podniósł również w uzasadnieniu wyroku, że Miasto Y jako podmiot władzy publicznej sprzedało przedmiotowy lokal z zastosowaniem ulgi jaką jest bonifikata. Należałoby zatem oczekiwać od strony powodowej tego, że jej przedstawiciele udzielą rzetelnej i lojalnej informacji o wszystkich konsekwencjach prawnych umowy ważnych z punktu widzenia praw i obowiązków stron, a do takich z pewnością należy zaliczyć realną konieczność zwrotu bonifikaty w znacznej wysokości z chwilą zbycia lokalu przed upływem określonego czasu. W tym miejscu sąd wskazał, że do 2008 r. powód Miasto Y nie podejmowało działań w celu zwrotu bonifikat. Sytuacja ta uległa zmianie po kontroli przeprowadzonej przez Najwyższą Izbę Kontroli w 2007 r. Sąd podkreślił, że powinność strony powodowej udzielenia nabywcom nieruchomości informacji o zasadach zwrotu bonifikaty wynika z zasad współżycia społecznego nakazującego wszystkim stronom stosunku prawnego postępowanie zgodne z dobrymi obyczajami i nakładających na podmioty zaufania publicznego, w tym jednostki samorządu terytorialnego, obowiązek szczególnie starannego działania z uwzględnieniem nierówności stron, tj. z jednej strony organu dysponującego zapleczem urzędniczym i doświadczeniem w zakresie przeprowadzania wskazanych transakcji, a z drugiej strony osobami fizycznymi nieposiadającymi powyższych walorów.

 

Nie umknęło też uwadze sądu, że powód zwlekał z dochodzeniem roszczenia przez niemal 10 lat, na przestrzeni których uzyskane ze sprzedaży lokalu środki finansowe zostały w całości wyczerpane.

 

Działanie takie ocenić należy jako sprzeczne z przepisem art. 354 § 2 k.c. nakładającym na powoda jako wierzyciela obowiązek współdziałania z dłużnikiem przy wykonywaniu zobowiązania w sposbó odpowiadający między innymi społęczno - gospodarczemu celowi zobowiązania i zasadom współżycia społecznego. Jak podnosi się w literaturze prawniczej, powołany przepis obejmuje wszelkie zobowiązania nie tylko wynikające z umowy, jego obowiązywanie zaś oznacza, iż wierzyciel nie może stawiać dlużnika w sytuacji, w której ten - jak miało to miejsce w sprawie niniejszej - nie będzie już w stanie wywiązać się z ciążącego na nim zobowiązania ( Komentarz do Kodeksu Cywilnego, Księga trzecia, Zobowiązania, tom 1, wydanie 5, Wydawnictwo Prawnicze "Lexis Nexis" Warszawa 2003 r., str. 25, numer brzegowy 1).

 

Sąd napisał w uzasadnieniu, że domaganie się przez powoda zwrotu bonifikaty, uznać należy za nadużycie prawa podmiotwego, to zaś czyni koniecznym i na tej podstawie oddalenie powództwa. Sąd wskazał również, że pozwani w całości przeznaczyli środki uzyskane ze sprzedaży lokalu na cele mieszkaniowe. Kupili nowe mieszkanie o wyższym standardzie, w którym zamieszkali całą rodziną. Tym samym zrealizowali cel jaki przyświecał ustawodawcy, który wprowadził bonifikaty. Z tych względów sąd oddalił powództwo i zasądził również zwrot pozwanym od powoda kosztów ustanowienia adwokata w wysokości 3 617 zł.

 

SKUTECZNA TAKTYKA ADWOKATA

 

Linia obrony i strategia opracowana przez adwokata dla klientów Kancelarii okazała się skuteczna przez cały tok instancji. Od wyroku sądu I instancji przegrany powód złożył apelację, która została w całości oddalona. Następnie powód złożył skargę kasacyjną, którą również Sąd Najwyższy odrzucił w całości.

 

Tym samym adwokat po batalii w sądach trwającej kilka lat, ocalił swoich klientów Kancelarii od konieczności zapłaty niebagatelnie wysokiej kwoty pieniężnej, której klienci nie byli w stanie ponieść.

 

 

Adwokat Arkadiusz Zawadzki

Kancelaria Adwokacka, ul. Struga 16, Łódź

Tel. 792 - 247 - 207